Казалось бы, все позади – получено долгожданное согласие банка на ипотеку (pre-approval), выбран дом, принято ваше предложение о покупке (offer) и даже подписан контракт. Думаете, что можно расслабиться? На самом деле все только начинается. Впереди несколько важных моментов для того, чтобы получить ипотеку и оформить сделку купли-продажи.

 

Один из наиважнейших моментов – это получение оценочной стоимости на вашу недвижимость (appraisal).

 

Давайте рассмотрим, что такое оценочная цена (appraisal cost)? В чем разница между оценочной и рыночной ценой? Как оценочная стоимость может повлиять на вашу сделку? Ответы на эти вопросы важны и когда вы продаете недвижимость, и когда покупаете.

 

Рынок недвижимости потому и называется рынком, что, как и на всяком рынке цена определяется спросом на жилье. Есть спрос – цены растут, нет спроса – цены падают. И, как и полагается на рынке, цена – это постоянный предмет торговли: продавец хочет продать подороже, а покупатель купить подешевле.

 

Рыночная цена – это цена, на которую договорились обе стороны: владельцы дома согласились продать, а покупатели купить.

 

Оценочная цена (appraisal cost) – это цена, в которую специалист по оценке домов (appraiser) оценил стоимость недвижимости, исходя из ситуации на рынке и состояния дома на момент оценки.

 

 

Кому нужна оценочная стоимость (appraisal cost)?

 

В первую очередь оценочная стоимость нужна вашему банку или любому кредитору, который выдает вам кредит под дом. Кредитор заказывает оценку, чтобы знать, сколько стоит дом на рынке на данный момент.  Во-вторых, вам нужно знать стоимость вашего дома, чтобы не переплачивать.

 

Как происходит процесс оценки?

 

Так же, как и инспектор, оценщик осматривает дом и снаружи, и внутри. Но если инспектор проверят техническое состояние дома, то задача оценщика прийти к заключению о стоимости дома на основании состояния дома и стоимости подобных домов в этом же микрорайоне.

 

Оценка занимает от одного часа до трех. Оценщик замеряет и фотографирует каждую комнату в доме, а также задний двор земельный участок в целом. Для процесса оценки важны все факторы: месторасположение, год постройки, строительные материалы, количество комнат и ванных, наличие или отсутствие веранды, внешнее состояние дома внутри и снаружи, в том числе крыши и стен.

 

После того, как вся информация собрана, специалист сравнивает ваш дом с близлежащими недавно проданными подобными домами в этом же районе. Очень важно, чтобы такие дома были в наличии. Готовый отчет отправляется в ваш банк и вам на ознакомление.

 

Обычно покупатели не присутствуют в доме во время оценки. Продавцы, а чаще их риелтор, встречается с оценщиком, чтобы передать дополнительную информацию о доме и микрорайоне.

 

Так какая же из цен правильная? И как оценочная стоимость (appraisal) может повлиять на сделку по купли продажи дома?

 

Представьте себе ситуацию: дом был выставлен на продажу за $325 0000, покупатель предложил $355 0000 (что является нормой на этом рынке), и продавец принял это предложение и подписал контракт.

 

Инспекция сделана, оценочная стоимость дома (appraisal) заказана, и покупатели полным ходом готовятся к переезду. За две недели до сделки приходит appraisal (оценочная стоимость) этого дома на $335 000.

 

Если покупатели берут кредит в банке, то банк даст только ту сумму, в которую оценщик оценил недвижимость несмотря на договоренность, готовность и желание заплатить покупателями 355 тыс.

 

Кто в этой ситуации платит недостающие 20 тыс?

 

У покупателя возможно нет дополнительных наличных денег заплатить разницу в цене. Продавец, настроенный продать подороже, возможно не захочет снизить цену. Сделка может сорваться. Обе стороны теряют в этой ситуации. Покупатели потеряли деньги за инспекцию и оценку дома, продавцы время.

 

Что делать, если оценочная стоимость (appraisal) ниже, чем цена по контракту?

 

– Оспаривайте низкую оценку.

– Изучайте ценовой анализ дома, сделанный вашим риелтором, прежде чем вы подписывать контракт с продавцами.

– Будьте готовы доплатить наличные, если вы очень хотите купить дом, ваш оффер изначально был выше, а оценочная стоимость меньше цены, за которую вы согласились купить.

– Торгуйтесь – возможно вам удастся договориться и встретиться посередине – дайте знать риелтору, что вы готовы вести переговоры и заплатить некую сумму наличными, если продавцы готовы снизить рыночную цену.

– Попросите продающую сторону снизить цену (если рынок на вашей стороне).

– Откажитесь от сделки, если разница слишком большая, вы не готовы переплачивать, а продавец снижать цену.

 

 

Что делать, если оценочная стоимость (appraisal) выше, чем цена по контракту?

 

Радуйтесь! Вы покупаете дом дешевле, чем он стоит. Если дом был выставлен на продажу за $325 0000, вы договорились на $355 0000, а оценочная стоимость пришла на $362 000, вы уже выиграли 7 тысяч.

 

Что делать, если оценочная стоимость (appraisal) такая же, как цена по контракту?

 

Это идеальная ситуация – никакие дальнейшие переговоры не нужны.

 

Как только оценочная стоимость (appraisal) готова, наступает финальный этап – документы отправляются в Titleкомпанию для подготовки оформления сделки.

 

Я, ваш русскоязычный риелтор в Далласе и пригородах, Лариса Досталь, делаю ценовой анализ дома перед тем, как делать оффер, а также представляю ваши интересы в процессе торговли, чтобы избежать срыва сделки.